シュトュットガルトの不動産会社の状況は実際のところどうなのでしょうか？
2018年におけるシュトュットガルトの不動産事情は、公表されている統計調査ばかりでなく、弊社独自の経験から見ても、次のようなことがいえます。
・グローバルに見てシュトュットガルトはあまり有名な街ではありません
・その結果、予期していた不動産価格と現実の価格には大きな誤差が生じています
・実際にシュトュットガルトの家賃価格及び家賃上昇率はヨーロッパの他大都市と同じレベルで激しいものになっています
・不動産購入に関して言えば、シュトュットガルト圏内の2018年の価格は平均6,100ユーロ/㎡です。新築高級物件ですと、15,000ユーロ/㎡以上になります
・賃貸物件に関していえば、築浅で人気物件になりますと光熱費別で17ユーロ/㎡、それに光熱費は3ユーロ/㎡が加算されます
・シュトュットガルト圏内の賃貸物件の相場は50㎡のアパートでおよそ月1,000ユーロ(光熱費込み、キッチン付き、駐車場代無し、2014年以降建設の築浅物件)です
・シュトュットガルト都市圏内にはおよそ50,000物件が不足しているとされています
・こういった全体的に供給不足となっている不動産事情と不動産市場の結果、不動産購入や賃貸物件探しにおいて、激しい競争が繰り広げられています
・例えば、人気のある賃貸物件が市場に現れると、一週間以内に200人の賃貸希望者が応募してくるというのは、よくある話なのです。
・中心圏内の賃貸契約を結ぶのに約6～9か月はかかることもあります
・シュトュットガルトから離れればチャンスも増え、家賃も安くなります
・もちろん市内から離れれば離れるほどインフラが進んでおらず、公共交通機関がないために仕事場まで車通勤が必要になってくることもあります
・上述の結果、シュトュットガルトはドイツ国内で一番渋滞が激しい街と言われています
シュトュットガルトの不動産事情はどのようなものでしょうか？また、ドイツ国内の他の都市と比べてどう違うのでしょうか？
「シュトュットガルトっていったいどこ？
休暇や出張に出かけると、どこ出身ですか、とよく聞かれることがあります。シュトュットガルト出身です、と答えると、眉をひそめたリアクションで「シュトュットガルト？」と返されます。（これはヨーロッパ以外の国でよく体験するのですが、相手のリアクションには、へ？シュトュットガルト？？その街って有名だっけ？と自問しているのがよく分かります）そして私は答えるのです。「はい！シュトュットガルトです。ドイツのシュトュットガルトですよ。」相手は、両肩を上げ、口角を「へ」の字に曲げ、手の平を上に向け「分からない」のポーズをします。
それにしても、シュトュットガルトはいったいどこにあるのかという説明は意外と難しいのです。シュトュットガルト近郊の大都市と言ったらどこだろうか？と考えたあげく、「シュトュットガルトは南ドイツの街ですよ。」と答えるようにしています。
いつも二つの面で驚くことがあります。一つは、シュトュットガルトはヨーロッパ以外では知られていません。しかし、ポルシェのマークには本拠地であるシュトュットガルト市の紋章である馬が用いられており、またエンブレムには「STUTTGART」の文字が入っています。
もう一方では、誰もが絶対シュトュットガルトを知っているはずだと思って話しをするので驚くのです。つまり、また最初の問題に戻りますが、シュトュットガルトはヨーロッパ以外では知られていないのです。
シュトュットガルトはどんな街なのでしょうか？
シュトュットガルト自体は全く無名の都市ではありますが、シュトュットガルト発祥のものはいくつかあります。特に自動車関連の製品は有名です。自動車製造の全体的な経済は、ポルシェ、ダイムラー、ボッシュといった成功した大企業によって成り立っていると言えます。これら大企業はシュトュットガルトに本拠地を置いています。OEMサプライヤや関連企業（Vector、Mahle、Mann+Hummel等）も同様にシュトュットガルト圏内に拠点を置いています。更に言うと、世界的にも有名であり、OEMやサプライヤの製造機器を生産しているSchuler、Trumpf、Festo、Indexといった企業もシュトュットガルト圏内にあります。
こういった成功している大企業や世界的に有名な製品だけが、いつも新しいものを開発してそれを実現するために全精力を仕事に費やす、素晴らしい思索家の目に見える成果なのです。
シュトュットガルトはドイツにおける「シリコンバレー」とも言えます。シュトュットガルトは、特許申請が一番多い街であり、シュトュットガルト大学とエスリンゲン大学は自動車技術の研究で世界的に有名です。シュトュットガルトは自動車産業で有名だけでなく、発明家、詩人、哲学者、芸術家、思索家もたくさん生まれています。
この場で説明すると長くなってしまいますが、シュトュットガルトには、「価値の生態系」のようなものが生まれています。常に新しいものが生まれ、循環するにつれて、強靭なものになりそして更に広がっていくのです。弊社はシュトュットガルトのこの現象を「経済的な重心（センター・オブ・グラビティ）」と呼んでいます。
そういうわけで、ここでの生活の質は最も高いということができるでしょう。
統計によると、この街は世界中で一番ストレスがない街なのです！
それには次のような理由があると考えられます。犯罪率が少ない、素晴らしい自然、環境に配慮した考え方や人々、謙虚かつ距離をとった付き合い方、美味しい料理、たくさんのレジャー施設や文化プログラムなど。次のような、ビックリするジョークもあります。「シュトュットガルトにはヨーロッパで一番鉱泉が多いんだって。特別なトロリンガーワインがシュトュットガルトの丘から湧いてくるからね」
「Focus」誌2018年2月号によると、シュトュットガルトはミュンヘンに続いて、魅力的で収入の多い都市ナンバー2の座を得たのです。
弊社は何をもってシュトュットガルトを「経済的な重心（センター・オブ・グラビティ）」と名付けたのでしょうか？
もちろん、この都市にも様々な問題や課題があります。シュトュットガルトは国内で渋滞が一番多い街と言われていますし、排気ガスの問題もあります。最新情報によると、ユーロ6に対応していないディーゼル車での市内乗り入れは禁止となるでしょう。この措置が良い結果を生むのか、はたまた単なる見せかけの目標だけに終わるのか、誰もまだ分かりません。
公共交通機関についてもその信用のできなさ、価格面、とりわけ改善の余地について、ずっと前からシュトュットガルト市民からも苦情が出ていました。
ヨーロッパ１のモダンな駅を造ることによって、長距離列車の状況を良くするためにも必要だということで、様々な困難な状況のもと、何十億の資金がStuttgart21と呼ばれるプロジェクトに投資されています。このことも何年も前からシュトュットガルト市民の怒りの種になっているのです。
それにもかかわらず、シュトュットガルトの魅力はそういった短所をも凌駕するものであり、上述したとおり、「経済的な重心（センター・オブ・グラビティ）」としての現象が成り立っているのです。
更にいうと、シュトュットガルトは単なる普通の都市化が起こっているわけではありません。シリコンバレーのように、経済組織的ないくつかの関係、既存のノウハウ、革新的な文化によってのみ「ネットワーク効果(network effect)」が生じるのではなく、「自己強化効果（self-reinforcement effect）」が生じているのです。
良い大学は良い学生を惹きつけ、魅力的な企業は良い学生を惹きつけます。大企業には重要なポジションやコンサルタント役で大学教授が勤務しており、優れた学生は大学の講義で早い段階で目をつけられ、その企業に勤務するということもよくあります。
そういうわけで良い企業には良い従業員が勤務しており、逆に良い従業員を惹きつけるのは良い企業と言えるのでしょう。
このように、循環していくと、次第に層が厚くなっていくのです。この「自己強化効果（self-reinforcement effect）」は恒常的且つ安定的なものであり、すでに前世紀から始まっているのです。
シュトュットガルトの労働コストが世界的に見ても高いレベルにあるにもかかわらず、世界的規模の大企業がここで育ち、この地に投資をしているのです。いくつかの企業は過去に移転を試みましたが、これは必ずしもコスト削減には繋がりませんでした。そのため、多くの企業が自分たちの目標達成にはシュトュットガルトに拠点を置くべきであると認識したのです。
不動産市場にはどのような影響があるのでしょうか？
不動産市場においても状況は一層困難をきたしています。改善に向かう可能性はありません。
弊社は市の住宅局の分析や局員とは全く違った考えを持っています。
現在や未来のこの状況、数年前の判断から成り立っていると言えます。2004/2005年版「統計・情報マネージメント」の住居状況レポートを見ると、専門家はシュトュットガルトの価値をまだ分かっていなかったといえます。
「統計局」は2002年から2020年の住居需要について15,000軒(年間790軒)必要だと言っていました。（148ページ参照）
当時の分析家の予想によると、次のような内容でした。「著しい新築の需要が高まるが、人口統計学的な変遷が人口抑制傾向に進み、そのため住居需要は低くなるでしょう」
約50％の住居が50年以上前に建てられたものだという事実を明らかに誰も気に留めなかったのです。(153ページ参照) また統計学によると、大きな建物があまりないシュトュットガルトのイメージを裏付けています。全体の60％が１つないし2つの住居からなる建物に入っているのです。
都市計画だけではなく、不動産所有者や投資家までもが、このシュトュットガルトの住居トレンドに「はめられた」と考えられます。住居立地については、45％が居住環境や住居からの風景、30％が排気ガスや交通量の負荷、25％がインフラ（街や買い物場所への所要時間）に重きを置いています。（158ページ参照）その中には通勤や大学に通学するためにシュトュットガルトに引っ越してきた若い世代の人々も含まれています。この世代はインフラが一番重要であり、できるだけ都心部に住み、車はいらないと考えている人達なのです。
不動産を自ら使用するのではなく、投資目的とする（およそ2/3のシュトュットガルトの物件はこれにあてはまります）のであれば、このウェイトは明らかにインフラが一番重要になってきます。退職したシュトュットガルト市民がこの街を去らないという事実もあります。しかも、空いた職場のポジションには新たな人材が採用されなければいけないのですが、これにより住居が2倍必要になってしまうという論理に繋がるのです。過去における間違った予想や決定は今日の住居問題に大きな影響を与えています。残念ながらこのような状況はすぐに解決されるものではありません。
他の魅力的な都市における不動産状況はどのようになっているのでしょうか？
3500万人の人口を抱える世界規模の大都市・東京(日本)を例にとっても、満員電車、高層ビル群、どこに行っても長い待ち時間や人込み、吊り上げられた家賃といった映像やニュースを頻繁に目にします。東京の1か月の駐車場代は600ユーロと聞きます。これはドイツの1か月分の家賃に相当するのです。土地が足りないため、世界中を探してもこれほど人口密度が高い国は他にはありません。住居を探すのが恐ろしく大変な都市だと言えましょう。
しかしながら、驚くことにこの状況にもかかわらず、東京で適度な住居を探すのは全く難しくないのです。
一番高い物件は地下鉄最寄りの都心部にあり、この立地条件は家賃に相当影響を与えています。つまり、都心から離れれば離れるほど家賃は低くなるのです。そのため、毎月10,000ユーロもする高級物件もたくさんある一方、400ユーロで賃貸できる物件もたくさんあるのです。
古い物件はとても少ないです。新築物件が常に建てられ、古い建物は取り壊され新しく立て直されます。20～30年もすれば街全体が様変わりして、昔の面影は残っていません。
家賃のバジェットが決まっていれば、どの家賃レベルでも、そåしていつでも物件の選択肢はたくさんあると言えます。
できるだけ早く物件を抑えて、すぐにでも賃貸契約を結ばなくてはいけないという必要はありません。逆に借り手市場の東京では、いかに不動産会社が顧客を獲得するかなのです。完璧なサービスクオリティ、顧客第一主義の他にも、不動産会社は次のようなオファーをすることさえあるのです。「一週間以内に契約されましたら、3か月分の家賃は無料です」
シュトュットガルトの不動産会社の状況は実際のところどうなのでしょうか？
シュトュットガルトの状況に関して言えば、特に日本のお客様方に間違った認識をされている方が多くいらっしゃるようです。シュトュットガルト自体は国外では有名な都市とは言えません。東京と逆に、有名でない都市には、物件がたくさんあるに違いないと考えがちです。
いえ、むしろ東京とは真逆と言えるかもしれません。というのも、ここの不動産市場は、緊迫した状況であるだけでなく、パニック状態に陥っているのです。
どれほどの不動産物件が足りていないかはもっとも想像の域を出ませんが、昨年のシュトュットガルト紙によると、シュトュットガルト圏内においては50,000物件が不足しているとのことです。他の情報によると、60,000～70,000物件は足りていないと報告している例もあります。
ここでは、不動産所有者が強い立場にいるという、貸し手市場なのです。借り手の立場が弱いというのは、この現状の核心と言うわけはでありません。住居や宿泊場所というのは、人間にとっては必要最小限のものです。それが基礎にあって、生活が成り立つのです。それがなくては、職を得ることも難しくなります。そして、職がなければ、家探しも不可能になるでしょう。悪循環に陥ります。
収入が少ない人や、中間所得層だけがこの問題を抱えているわけではありません。高所得者でさえ同じ問題があります。残念ながら、この住居不足の問題は今後も更に続くでしょう。過去に見落とされていたこの問題は、直ぐに解決されることはできません。都市計画課の担当者は、今年になってその落ち度を認めざるを得なくなりました。州都シュトュットガルトの「2017年住居市場」における「統計及びインフォメーションマネージメント テーマ冊子」の導入部分には次のように記載されています。「シュトュットガルトにおける住居探しは、継続的な人口増加による高い需要が生じているため、妥当な価格の住居を見つけることが更に難しい状況となっている」 この状況は明らかにされていますが、打開策は打ち出されていません。更に31ページにはこう記載されています。「2016年建築許可の暫定数は2134件です。これは前年比12％増です。建築許可のこのプラスの数字は難民増加によってもたらされたものです。難民宿泊施設用に考慮された数を除くと、2016年はその前年より500件少ない住居建築が許可されたにすぎません。
不動産購入市場における展開はどのようなものでしょうか？
シュトュットガルト首都圏の平均的な不動産購入価格（購入公正証書の情報による）について調査によると、1平米単価は約6100ユーロです。この数字は築年数や市内どの場所かについては考慮されていません。そのため、この数字は実際には意味のないものです。購入希望者やそのストラテジーにとって重要なのは価格動向なのです。
同じ情報源にも次のことが記載されています！「年間の価格上昇率は12～15％と試算されています」これは、賃貸物件と同様、購入価格の「理想」と「現実」の違いを浮き彫りにしているのです。この異常な動向について予想していた人は少なく、その理由も様々です。
明らかなことは、低金利と激しい供給不足が不動産市場に破壊的な価格上昇をもたらしているということです。年間12～15％の不動産価格上昇は次のことも明らかにしています。「上昇率はこのレベルでずっと行くでしょう、5年ごとに不動産価格は2倍になっていくのです」
ところで、賭けのように最上級・最高級のアパートを購入したにもかかわらず、空室にしてしまっているベルリンやフランクフルトの外国人投資家ばかりではありません。大抵の場合は、シュトュットガルト出身の地元市民が、老後のためや、自分たち用に不動産購入を希望しているのです。これが不動産バブルの始まりなのでしょうか？全く違います。この傾向が変わるという兆しも全くありません。それというのも、価格は予想から決まるわけではなく、需要と供給から決定されるのです。シュトュットガルト21は不動産市場に影響を与えるでしょう。もちろん高級物件市場だけへの影響です。
高級物件と言えば、最近まで市内一高い物件はハイルブロン通りにあるミラネオに隣接する高層物件Cloud No.7でした。この物件の1平米の価格は16000ユーロです。もちろん、シュトュットガルトで一番人気なのは丘の上の物件で、最も人気なのはキレスベルクという地域です。このあたりの物件には、1平米20,000ユーロもする物件すらあるのです！明らかに言えるのは、不動産購入市場の価格は、もちろん賃貸物件の供給と価格にも影響するのです。
なぜ賃貸物件を探すのは難しいのでしょうか？
次にあげるのは心配になる変遷です。高所得者は高給にもかかわらず月収の半分以上を賃貸に費やす気はありません。こういった人々は職場環境や交友関係によってより高い生活水準をキープすることになります。良い教育を受けて高収入を得ることができた人は、この教育のためにローンを組んだことにより、ローンを返済する必要があったりもします。
そのため、高所得者は次のように考えます。住居に対する要求はとても低いです。誰も選ばなかった物件、あまり魅力的でない環境より、駐車場の有無や職場までの距離が重要なのです。結論として、より少ない所得や、独身者、子持ちの世帯、ペットを飼っている人、外国人、音楽家、定職についていない人にとって、高所得者が市場の競合となってしまうわけです。最終的には、低所得者にとって住居を見つけることが難しい状況になります。これが現実で、反差別法は全く役に立っていません。
希望者の選別方法はどのようにされるのでしょうか？
シュトュットガルトの状況で言いますと、家賃約1000ユーロ/月の魅力的な物件に対して、数日で200人以上の希望者が殺到します。大家さんはもちろん、その全員を物件内覧に招待するわけではありません。その中で最も「良い」希望者を選び抜くのです。
平均して、「良い」希望者とは、例えば、音楽家ではなく、中年層であり、アパートのルールが守れること、文化的規則等が考慮されます。また、「良くない」希望者としては、ペットを飼っている、定職についていない、大家族、喫煙者等があげられ、これにより、200人の希望者が100人に絞られます。更に「良い」希望者は「更に良い」希望者に選別され、例えば、高所得者や高学歴者がこれにあたり、これにより100人の希望者が50人に半減します。また更に、この「更に良い」希望者は、「トップ候補者」に絞り込まれます。これにはあまり家にいない人、子供がいない夫婦などが該当します。これにより、希望者は更に半減するのです。更に選考条件を挙げるならば、「態度」や「国籍を持っている」と言うのも考慮され、最終的には十数人の候補者しか残らないのです。最終的にはたった一人の候補者が物件をゲットできるのです。民間市場において希望物件を見つけるのに要する時間は6か月～9か月ぐらいとみてよいでしょう。
実際のシュトュットガルトの家賃はいくらぐらいでしょうか？
シュトュットガルトの家賃相場を見てみると、ある数字が目に留まります。2011年の60平米の物件は、ドイツ平均にして1平米5.56ユーロでした。バーデン・ヴュルテンブルグ州だけで見てみると6.94ユーロであり、シュトュットガルト市内は更に30％高い9.06ユーロでした。6年後の状況で比較してみると、2017年の同じ物件でドイツ国内平均7.37ユーロ（+32.5％）、バーデン・ヴュルテンブルグ州9.90ユーロ（+42.6％）、シュトュットガルト14.81ユーロ（+63.5％）という上昇が見られます。
上記の家賃相場は本当に恐ろしい結果です！このような状況に陥っているとは信じられません。しかし弊社は経験上、このデータが事実であることを認識しています。コルンタール・ミュンヒンゲン、ベープリンゲン、レオンベルク、コルンベストハイム、エスリンゲン、オストフィルダーン、フィルダーシュタット、ルートビクスブルグといった近隣の魅力的な街に至っては更に家賃の状況はすさまじいのです。弊社は、これ状況がこのままずっと続くと考えています。
シュトュットガルトには本当にこの地方特有の「掃除当番」があるのでしょうか？
シュバーベン地方の掃除当番とは、毎週交代でアパートの共有部分や玄関口、廊下を掃除する責任が義務付けられるという制度です。その規模ややり方はそのアパートのオーナーによって違います。普通でも階段部分、地下室、洗濯部屋、廊下部分を水拭き乾燥し、玄関部分を掃き掃除して、玄関マットをきれいにします。木造階段付きの古い物件に関しては特別なケアが必要になります。冬になれば早朝と日中にも(降った雪の程度により)、雪かきの義務が発生します。
通常、家の玄関口や担当部分の歩道を掃除しなければいけません。もし、地下駐車場を所有しているのであれば、その駐車場に入る道路も担当になります。第三者には、シュバーベンの人たちはなんて細かい生活を送っているのか！と良く笑いの種にされます。実際のところ、リスクマネージメント以外の何物でもないのでしょう。例えば、ある住民、もしくは通行人が雪かきしていない場所で転んで怪我をしたとします。その場合、その週の掃除当番の責任が問われてしますのです。結果、雪掻きのために必然的に休暇を取らなくてはいけなくなります。
10年前まではこの伝統的な「シュバーベン地方の掃除当番」は全く普通のことでしたが、最近の新しい住居ではそれほど行われなくなりました。
これには主に次の二つの理由が存在します。
一つには、賃借人の要求がそのような状況を生み出したのです。例えば、高額な家賃を支払っている人たちは、少ない余暇を掃除当番のような時間に充てたくないと考えます。二つ目には、南ドイツにおける不動産所有者の大半がこの掃除当番制を拒否しているのです。掃除や手入れは賃借人にさせるのではなく、プロフェッショナルな清掃会社や少なくとも管理人が受け持つようにしています。そうする理由も容易に想像できます。というのも、不動産所有者は所有しているアパートや家を投資物件として利用しているのです。不動産に投資している人達は、物件に対してより少ないリスクを負い、持続性を保ち、相応の利益を得るためにこのようにしているのです。不動産所有者は、自分の投資物件に煩わされたり、労働時間を費やしたり、手間を掛けたくないのです。その理由で、このような方法を選択したのです。不動産所有者は、たいてい賃借人との直接コンタクトすることを避けています。もっとも、不動産所有者自身が、掃除当番一人一人の当番状況や掃除のレベルを確認したり、必要に応じては、改善を要求することに興味など持っていないでしょう。
不動所有者にとっては、物件がプロフェッショナルに手入れされていることにより、家賃収入が上がり、クレームが発生しないことの方が重要なのです。結果として、清掃・手入れにかかる費用は高額な雑費（Nebenkosten）という形で、家賃に上乗せされるのです。この雑費（Nebenkosten）に何が含まれているか、どのように計算されているかは、物件所有者次第です。次の項目ではそれに触れたいと思います。
家賃以外に必要なのは何でしょう？
たいていの場合、駐車場代やカーポート代は家賃に含まれていません。シュトュットガルトの集合住宅の駐車場やカーポート代は毎月75ユーロ～120ユーロが相場です。物件によってはもちろん更に高いところもあります。市内中心部の駐車場は恐ろしい状況にあります。特に、第二次世界大戦の被害に合わず、地下駐車場を所有していない物件のある地域（例えば、ホイシュタイクフィアテルやレーヘンフィアテルといった地域）では、特に大変です。
この辺りで駐車場を見つけるのは苦行でしかありません。そのため、この辺り数件のスーパーマーケットは夜間に自身のパーキングを住民に貸しています。賃貸料金は月100ユーロもかかり、通常早朝にはスーパーのお客さんのために車を駐車場から出さなければいけないことになっています。
また多くの場合、ユニットキッチンや家具付きであることも賃貸契約の決め手となります。
前述されている家賃の金額は俗にいう「Kaltmiete（光熱費、雑費を除く）」という家賃のことを指していました。純粋に家賃部分だけという意味です（「Raumkosten」ともよばれます）。住むために必要となる変動費用をNebenkosten（雑費）といいます。それらは、燃料費、温水、その他ランニングコストとして毎月前払いの形で賃貸契約に記載されています。こういった雑費（Nebenkosten）と「Kaltemiete」を足した金額が「Warmemiete」と呼ばれており、つまり総家賃になります。総家賃は毎月払われる合計金額であり、賃借人が月初に払わなければいけない金額です。
雑費（Nebenkosten）は決まった金額ではなく、貸主が物件の広さに応じて考慮し算出しています。貸主は、この費用に物件を運営していくために必要な費用のすべてを盛り込もうとします。つまり査定価格と言っていいでしょう。貸主は少なくとも年に一回は実際にかかった費用を賃借人に報告します。金額が分かった時点で、査定からの誤差が算出されます。つまり、貸主には足りない分は賃借人に要求する権利と義務があるのです。反対に、もし賃借人が節約志向で、査定より少ない費用となった場合には、その差額を賃借人に返金しなければなりません。雑費（Nebenkosten）には他に、廃棄物処理、排水処理、保険、庭手入れ、その他諸々の費用が含まれています。固定資産税も雑費（Nebenkosten）の形で家賃に含めることもできます。貸主が運営費に何を含めてよいかというのは、運営費条例（BetrKV）にも定められています。前述した「シュバーベンの掃除当番」は、清掃費用や凍結・降雪処理費用です。また、広範囲に及ぶメインテナンス、コンシェルジュ、警備サービス、プール、サウナ、フィットネスルーム費用、その他必要な維持費は家賃に雑費（Nebenkosten)として含まれています。
2018年に発行された「Focus」誌の調査によると、ドイツ全国的に雑費（Nebenkosten)が過去10年の間に約13％も上昇しています。この数字は、しかしながらあまり意味を成してはいません。水や固定資産税、維持費用などのコスト上昇率をもとに計算されています。
上述のように、雑費（Nebenkosten）が建物の種類であったり、住民の質であったり、サービスのレベルに準ずる様々な費用から成り立っており、その他には個別ケースで雑費が発生します。
シュトュットガルトの貸主組合はラフな指針として、2.88ユーロ/㎡という金額を提示しています。これはシュトュットガルトのすべての住居をひっくるめての数字です。実際には、そのうち50％の住居が築50年以上であり、その建物の状況によって全く違った価値が生じています。それゆえ歪んだ結果が生じてしまっています。新しい住居に関しては、2.88ユーロ/㎡の価値は全く低く見積もられているといえます。というのも、新しい建物に関して言うと、標準装備がとても改善されているのです。マンションにはエレベーター、広い地下駐車場、住民それぞれの駐輪スペース、テレビモニター、公衆トイレ、子供用広場も完備されているところもあります。これらを維持したり手入れしたりする際に発生した費用は雑費（Nebenkosten）として家賃に含まれます。まとめますと、弊社の経験上、Kaltmiete(雑費を除いた家賃)の30％～40％は雑費（Nebenkosten）と計算できるでしょう。
弊社から皆様にお勧めできることは何でしょうか？
ここで記載されている情報やデータをシュトュットガルトでの物件探しにご活用ください。
上述のデータは統計サーベイと弊社独自の経験を踏まえています。ケースバイケースであり、様々な事例が新たな境界条件を生み出します。単にあるケースから直接他のケースに当てはめることができません。いづれにしても、お伝えできるお勧めの行動は、できるだけ早く、物件探しを始めて下さい、そこにエネルギーと必要な費用（例えば、申込ファイル等の準備）を投資してください、ということです。中途半端では成功に繋がりません。
十分な時間と経験があれば、様々な不動産ポータルサイトで物件をインターネット検索することができるでしょう。しかし、ここでも注意が必要です。これらの記事には多くの詐欺が潜んでいます。時々本当の物件より多くの詐欺的な物件が紹介されていることを目にします。新聞にも時々魅力的な物件が紹介されています。ここでも、早い者勝ちのルールが適応されるのです。
弊社の経験でいうと、物件を探すのに一番良い方法は知り合いからの紹介です。知り合いというのはたいていの場合、フェアであり、許容内の金額をオファーしてくれます。また、物件の長所・短所ももれなく教えてくれるでしょう。
シュトュットガルトにお仕事や留学で来られる土地勘のない方々のお世話をしているエキスパット・リロケーションサービスである弊社の見解では、また違うところにフォーカスを当てています。立地条件、インフラ、「生活環境」が弊社のお客様方にとって一番重要な要素だと考えています。「生活環境」の中には、近隣住民、飲み屋の有無、サッカーができる場所や、難民住居、売春やドラッグ売り場等を含めての意味です。この土地に生まれ育っていない人にとって152もあるシュトュットガルトの区画から適切な場所を選ぶのは困難だと言えるでしょう。
そういった理由から、弊社は責任のあるポジションの方で、転勤のためドイツに来られた方が自分で何とかしようと試みるのはお勧めできません。たとえ要求を満たしている素敵な物件を見つけたとしても、あまり役には立ちません。予想外のことや、未知のことが発生してストレスを受けるでしょう。例えば、仕事場までの終わりの見えない渋滞、騒音、アパート住民の習性、インフラ、公共交通機関の有無、アパート内のルール、安心感などによるストレスが考えられます。これは単身赴任者だけではなく、家族がいれば、パートナーの方、お子様たち全家族メンバーにも影響を及ぼします。
基本的な条件や安全面、快適さが満足できなければ、他の条件はあまり意味をもちません。
現地の不動産仲介業者も駐在者の皆様をお手伝いすることはできないでしょう。駐在者の生活状況を理解している仲介業者はほぼいないといえます。現地仲介業者はシュトュットガルト市民がどのような物件を好んでいるかは知っていますが、その土地の人でない人々が何を必要としているかを知りません。丘の中腹に住みたいなんて駐在者はきっといないでしょう。シュトュットガルトの人々にとっては憧れの場所ではありますが。
そういうわけで、弊社による協力を一度ご検討いただけたらと思います。不要な怒りやフラストレーション、時間の無駄を抑えることができるでしょう。弊社は独自のネットワークやシュトュットガルト首都圏内の豊富な知識を利用して、満足いただける物件を効率的にご案内することができます。弊社は、専門的なスキル証明を有しており、また役所から不動産事業、業務的に人や物の輸送をすること、また、家具や設備を安価で提供したり、修理を行ったり、取り付けや修繕作業を行うことができる許可も得ています。もちろん弊社は、弊社の従業員が業務中に何かを壊してしまった場合、それに対する保険が掛けられています。更に弊社は、他社にはない幅広いサービス・ポートフォリオにより、とても魅力的なパッケージでのオファーをさせていただくことが可能です。
弊社は個々のお客様の境界条件を根本的に検討して、それに見合ったサービスをさせていただきます。シュトュットガルトに転勤で来られた駐在の皆様や仕事で引っ越して来られた方に一番重要な要素は、いかに通勤ラッシュを避けることができるのか、ということです。ご家族の方とは、公共交通機関を使ってどうやって通学するか、買い物場所への行き方、病院の有無、生活環境の安全性などを前もって話し合わせていただきます。
もし、仕事のために生じた引っ越しであるのならば、弊社からの請求は年末調整に必要経費として記入して、所得税から控除することが可能です。それにより、請求額のだいたい半分が戻ってきます。もし間違った物件を選択したことにより、また引っ越さなくなってしまった場合も考えてください。多大なストレスを被った上に、月収の10倍の費用を損失することになるかもしれません。
ホームページのコンタクトフォームからご連絡をいただけましたら、弊社よりご連絡をさせていただきます。
