Mietpreisbremseとは?

Mietpreisbremseとは

賃貸料金増額規制法のことで、ドイツ国内のアパートメント、マンションの賃貸料の過剰な増額を制限するものである。

２０１５年4月21日よりドイツ民法５５６d条により定められた賃借権に基づき政府が

国内の賃貸アパート、マンションの賃貸料の規制管理を許されることとなった。

規制内容

ドイツ連邦国内16州の各州により上記規制の適応地域が選定され,

選定地域内での賃貸料金はその地域での同等のアパートメント、マンションの賃貸料と比較し10%を越える増額がされていてはならない。（民法５５６条　２項）

ただし、この条項は２０１４年10月1日以前に初めて賃貸された物件にのみ適合され、２０１４年10月1日以降の建設物件は除外される。

選定地域とその地域内での賃貸相場料金

各州において下記の状況変化をもとに選定地域が決定される。 

• 急激な賃貸料金の上昇

• 需要増大による物件数の不足

• 人口増加に対応する賃貸可能な追加物件が不足

選定地域
バーデン−ヴュルテンベルク州ではシュテュットゥガルト(Stuttgart), ジンデルフィンゲン(Sindelfingen), フィルダーシュタット(Filderstadt), ウルム(Ulm), ロイトリンゲン(Reutlingen), フェルバッハ(Fellbach), ハイルブロン(Heilbronn) を含む６８地域が選定されている。

この特定地域において、アパートメント、マンションの家主は賃貸相場料金の１０％以上を上乗せして賃貸料金を請求することは許されない。
地域賃貸相場料金は地方行政により発行される年刊現行賃貸料インデックスに記されている。このインデックスには各地域それぞれでの調査と統計分析に基づいて算出された賃貸料金が示されている。

例）

２０１５年発行のインデックスでは　シュテュットゥガルト−ウェスト(Stuttgart-West)での賃貸料金（Kaltemiete)で8.44ユーロ/m² となっている。Kaltemieteは光熱費とその他諸経費を除いた賃貸料金。よってシュテュットゥガルト−ウェスト(Stuttgart-West)で平均的なアパート、マンションの賃貸料は9.28  (8.44 + 10%) ユーロ/m²が上限とされる。

賃貸料金制限の例外

新規契約の際、下記の場合は許可されている上限額を越える賃貸料金を設定することが許される。

1. 家具付きアパートメント、マンションの場合
2. 家賃増額が前賃貸人により契約書内に明記されている場合
3. 改装が行われた場合
4. ２０１４年１０月１日以降で初めて賃貸された新物件の場合
5. 家賃が自動値上げされる特約が契約書に記されている場合

賃貸料金が上限額を越えている場合

契約書において賃貸料金が上限額を越えている場合は速やかに法的処置へ進むため、賃借人保護団体または弁護士に依頼し、法的支援を得る必要がある。法的手続きをとらなかった場合、賃貸料金の調整に加えて上乗せ分の払い戻しの請求もできなくなる。

賃貸料金増額規制法の実状

COS Stuttgartは賃貸料金増額規制法についての知識と対応経験から下記の問題点を挙げています。

• 借主が海外からの駐在者の場合ドイツにおける法律にくわしくないため、この賃貸料金増額規制法を取る手続きに至らない。
• 契約完了以前に賃貸料金について上限を越える賃貸料への苦情を申し立てた場合は
  法的手続きの必要が無い。
• ２０１５年にこの賃貸料金増額規制法が制定される以前にアパートメント、マンションの賃貸料金が既に非常に高い額で合意されている。Stuttgartでは　€12 / m² から€ 14.50 / m² の間での賃貸料金が極めて標準価格となっている。
• 契約締結直後から法的争いが始まるため、家主と借主の良好な関係性が初めから
  損なわれてしまう。
• 契約書へ署名する以前に前借主が合意していた契約状況を知ることが難しい上、訴訟に至った場合なる、長引く可能性また敗訴する可能性が極めて高い。
• 基本的に現行賃貸料インデックスに示されている料金は、サンプル調査からの試算であり、また政治的背景も推測されるため現実からはかけ離れていると言える。

2020年の賃貸料金増額制限の法令厳格化の内容

ドイツ民法における条例556d条、556g条の内容が2020年3月19日に改正されバーデン−ヴュルテンベルク州では2020年11月1日より条例が有効となった。

改正内容：

• 政府による賃貸料金規制の期限を2025年へ延長
• バーデン−ヴュルテンベルク州では賃貸料増額制限法が適応される選定地域が６８地域から８９地域へ増加
• 家主と前借主との間で合意された家賃増額に関する契約内容があった場合、契約書提出前にこの契約情報の開示を義務付ける条項の追加
• 過払い賃貸料の払い戻しは過去30ヶ月まで遡ることが可能