Welche Probleme können Eigentümer mit Immobilienmaklern haben?

Welche Probleme entstehen im Verkaufsfall?

Seit 23.12.2020 sieht das BGB vor, dass die Maklergebühren im Verkaufsfall von beiden Parteien zu leisten sind. Siehe hierzu die §656a-§656d.

Ziel ist es zu Vermeiden, dass dem Käufer alle Vertragsabschlusskosten aufgebürdet werden. Bisher war war es so, dass die Maklercourtage vollständig vom Käufern übernommen werden musste. Trotzdem wird der Erstvertrag zuerst vom Verkäufern abgeschlossen. Welche Probleme entstehen können, beschreiben wir hier.

„Sie ist mit ihren Nerven völlig am Ende, kann nachts nicht mehr schlafen“, berichtet sie mir. „Ob wir irgendwie helfen können“ fragt sie an bei COS.

Was ist passiert?

Sie wollte die Wohnung ihrer verstorbenen Mutter verkaufen. Sie hatte keinerlei Erfahrung mit Immobilien oder dem Verkauf überhaupt. 

Also beauftrage sie einen Immobilienmakler einer Firma die deutschlandweit bekannt (durch viel Werbung) ist.

Worauf ist zu achten?

Der Immobilienmakler hatte wohl anfangs ein gutes Auftreten, hatte einen guten Eindruck gemacht, und sie hatte Vertrauen in ihn.
Insbesondere überzeugte er die Eigentümerin damit, dass er versicherte, die Immobilie zu einem extrem hohen Preis verkaufen zu können.

Ist das wirklich überzeugend?

Häufiges Verhalten: Maklervertrag unterschrieben, dann schlechte Leistung

• Erst meldete er sich nicht mehr.

• Nur auf Nachfrage hin, besuchte er das Objekt und machte dann Bilder.

• Um den Grundbuchauszug kümmerte er sich nicht, überlies dies der Eigentümerin.

• Ein Exposé erstellte er nicht.

• Er stellte die Wohnung nicht online, er sagte, er wäre gerade mit anderen Projekten beschäftigt.

• Erst nach Wochen und mehrmaligen Nachfragen stellte er die Wohnung dann endlich online.

• Aber aufgrund des hohen Preises meldeten sich keine Kaufinteressenten

Einen Immobilienmakler kündigen?

Nun reichte es der Eigentümerin, sie wollte den Makler endlich loswerden und teilte ihm mit, dass sie nicht mehr mit ihm zusammenarbeiten wollte. Sie wolle sich nun selbst um den Verkauf kümmern oder einen anderen Makler beauftragen.

Doch zu Ihrem Schrecken teilte er ihr folgendes mit:

1. Dass sie neben ihm keine anderen Makler beauftragen darf
2. Bei einem Abbruch der Beauftragung eine Entschädigungszahlung in voller Höhe der Maklergebühren aufkommt
3. Die Maklergebühren auch dann von ihr zu zahlen seien, wenn der Verkauf über sie selbst oder einen Dritten geschehen würde
4. Erst nach dem Verstreichen der Frist von 8 Monaten eine ordentliche Kündigung möglich sei

Maklergebühren sind vom Verkäufer zu zahlen?

In Konsequenz bedeutet das also, dass die einzige Möglichkeit besteht sich vor dem Verstreichen von 8 Monaten von dem Makler zu lösen, die Maklergebühren bezahlt werden müssen. Dabei hatte sie doch im Vertrag stehen, dass die Maklergebühren zu 50% vom Käufer bezahlt würden.

So schreibt es auch der Gesetzgeber vor: wird eine Immobilie verkauft, muss der Käufer 50% der Maklercourtage bezahlen.

Was tun um Makler loszuwerden?

Als sie dies hörte wand sie sich an COS um Hilfe.  Aber es ist tatsächlich so. Fast JEDER Makler setzt entsprechende Klauseln in die AGBs des Maklervertrages auf, das deutsche Recht lässt dies zu. Nach dem deutschen Recht, entstehen dem Makler Aufwände und Ausfallrisiken, die er durch entsprechende Maßnahmen absichern darf.

Was ist ein Exklusivvertrag mit zeitlicher Befristung?

Wir bei COS kennen keinen Makler in unserer langjährigen Erfahrung, der einen unbefristeten und offenen Vertrag macht. Mit den üblichen geschlossenen (Exklusivvertrag) und zeitlichen befristeten, ist man an den Makler gebunden, ja sogar ausgeliefert.

Eine zeitliche Befristung von 8 Monaten ist laut Gesetz ligitim. 

Und: man kann den Makler nach BGB nur dann außerordentlich kündigen, wenn diesem eine Pflichtverletzung nachweisbar ist.

Wie kann eine Pflichtverletzung des Immobilienmaklers nachgewiesen werden?

Im beschriebenen Fall braucht er nur zu sagen, dass er seinen Geschäftspartnern die Immobilie telefonisch angeboten hat. Der überhöhte Preis wird ausgelegt, als dass er im „Sinne des Kunden “ gehandelt hat.

Daher wird man keine Pflichtverletzung nachweisen können.

Ist man in der Verfassung wie die oben beschriebene Dame, ist fraglich, ob die erforderliche Energie besteht sich gerichtlich auseinanderzusetzen. Zumal die Gerichte durch die Überlastung von Verfahren meist mehrere Jahre benötigen für ein Urteil.

Was ist die Empfehlung von COS?

Auch wenn es aufwendig ist, verschiedene Makler anzufragen und zu vergleichen. Tun Sie es trotzdem. Auch wenn Sie von einem Bekannten eine Empfehlung bekommen haben, seien Sie kritisch.

1.  die Maklerauswahl ist Vertrauenssache: lassen Sie mehrere Kandidaten kommen
2. Prüfen Sie die Verträge: steht etwas von „Exklusiv“ und „zeitlich befristet“ in den AGBs unterschreiben Sie nicht

Wie können derartige Risiken vollständig vermieden werden?

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass wir bei COS einer der ganz wenigen Makler sind, die derartige Knebelverträge nicht machen.

Sollten Sie mit uns nicht zufrieden sein, dann brauchen Sie uns das nur mitteilen und die Geschäftsbeziehung ist beendet ohne Kosten und ohne Folgen. Einfach so. Entstandene Kosten sind Risiken, die von uns übernommen werden müssen.

Warum machen wir es anders? Weil wir uns sicher sind, dass nie ein Kunde unzufrieden mit uns sein wird und die Geschäftsbeziehung beendet.